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Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Geschlossene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, sich an einem bestimmten Immobilienprojekt zu beteiligen. Meist handelt es sich hierbei um Gewerbeimmobilien, welche auf diesem Weg zusätzliches Eigenkapital akquirieren, um tatsächlich realisiert werden zu können. Der Anleger wird mit Einzahlung seiner Einlage zum Miteigentümer eines bestimmten Objekts, für einen zuvor definierten Zeitraum. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist der Verkauf dieses Anteils an einem geschlossenen Fonds nicht ohne weiteres möglich, da es keinen nennenswerten Zweitmarkt dafür gibt.

Auch in der Höhe der Einzahlung unterscheiden sich geschlossene von offenen Immobilienfonds, während offene bereits ab geringen Beträgen oder im Rahmen eines Sparplans zu erwerben sind, müssen für einen geschlossenen Immobilienfonds in der Regel mindestens einige tausend Euro Einmaleinlage geleistet werden.

Der Markt an geschlossenen Fonds ist reich an Angeboten. Anleger können in unterschiedlichen Kontinenten diverse Bauvorhaben unterstützen und zum Teil auch steuerliche Vorteile daraus  ziehen. Die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten wurden allerdings deutlich eingeschränkt: Anleger, die Anteile einer Fondsgesellschaft halten, die ihre Immobilien erst nach dem 5.3.1999 gekauft oder deren Bau begonnen hat, dürfen diese Verluste nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnen.

Geschlossene Immobilienfonds sind etwas für erfahrene Anleger, die die Chancen und Risiken abwägen können und keinen Schiffbruch erleiden, wenn der Fonds doch nicht so gut läuft wie gedacht. Wer auf Nummer Sicher gehen will, sollte seine Fondsanlage auch auf keinen Fall fremdfinanzieren, auch wenn das aus steuerlichen Gründen interessant sein sollte. Ansonsten kann nämlich das gleiche Schicksal drohen wie Anlegern der Falk-Gruppe (siehe folgenden Absatz).

In der Vergangenheit hat es bereits einige spektakuläre Pleiten im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds gegeben. Eines der bekanntesten Beispiel ist die Pleite der Falk-Gruppe, einem Anbieter der einmal als sehr seriös und sicher galt. Dort bekommen die Anleger gerade weitere erhebliche Probleme, denn der Insolvenzverwalter der Fonds verlangt jetzt von den Anlegern die bisher ausgezahlten Ausschüttungen zurück. Wer dieses Geld nicht “auf der hohen Kante hat”, muss jetzt für die Rückzahlung entsprechende Kredite aufnehmen. Da die meisten Anleger ihre Anteile selbst schon finanziert hatten und mangels Ausschüttungen schon Probleme haben, die laufenden Kreditbelastungen zu tragen, ist das eine ganz bittere Pille. Man geht davon aus, dass eine ganze Reihe von Anlegern sogar selbst (Privat-)Insolvenz beantragen müssen.

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