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Wie funktionieren offene Immobilienfonds?

Die Angebote an offenen Immobilienfonds sind vielfältig, in der Regel bietet jede der grösseren Fondsgesellschaften einen oder mehrere Immobilienfonds zur Auswahl. Investiert werden kann per Einmalanlage oder auch im Rahmen eines Sparplans. Ab 50,- Euro monatlich erwirbt der Anleger Anteile an einem Immobilienfonds Sondervermögen, welches von der Fondsgesellschaft, dem Fondsmanagement verwaltet wird.

Hier liegt der wesentliche Unterschied zu einem geschlossenen Immobilienfonds. Offene Fonds betreuen in der Regel mehrere Immobilien, halten zusätzliche Bargeldbestände (mind. 5%, maximal  49% des Fondsvermögens) und können je nach Marktlage in weitere Objekte investieren.

Offene Immobilienfonds investieren das Fondsvermögen bislang meistens in grössere Immobilienprojekte, z.B. Büro- und Gewerbeimmobilien in Deutschland oder auch dem Ausland. In welche Projekte ein Fonds investieren darf, ist in den Fondsprospekten mehr oder weniger deutlich geregelt.

Seit ca. 2004 haben die -bis dahin als absolut solide Anlage geltenden- geschlossenen Immobilienfonds beispielsweise der Deutschen Bank und der KanAm immer wieder Schlagzeilen gemacht, als diese zunächst vorübergehend geschlossen wurden. Grund dafür war der enorme Abfluss von Anlegerkapital innerhalb kürzester Zeit. Hinzukam, dass viele Immobilien -insbesondere im Ausland- zu Boomzeiten gekauft wurden und aufgrund von allgemein gesunkenen Immobilienpreisen weniger wert sind als ursprünglich kalkuliert.

Warum mussten so viele Immobilienfonds geschlossen werden?

Offene Immobilienfonds waren bis ca. 2002 ein Produkt für den langfristig orientierten Kleinanleger. Nach dem Platzen der ersten Internetblase an den Börsen, entdeckten institutionelle Großanleger die bis dato als langweilig geltenden Immobilienfonds. Diese legten enorme Summen bei den Fonds an, waren aber nicht langfristig orientiert. Die Fonds investierten natürlich das Kapital, rechneten aber nicht damit, dass dieses neue Anlegerklientel die Fondsanteile relativ schnell wieder zu Geld machen wollte. Das führte in der Folge immer wieder zu Liquiditätsengpässen und damit zur vorübergehenden Aussetzung der Anteilsrücknahme oder gar Schließung von Fonds.

Neue Regeln

Das sog. Anlegerschutz und Funktionsverbesserungsgesetz, das 2011 beschlossen wurde, sieht vor, dass Anleger. die Anteile von mehr als 30.000 Euro erwerben, diese mindestens 24 Monate halten müssen. Bei Rückgabe besteht zudem eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Diese Maßnahmen sollen vor allem spekulative Großanleger abhalten und die Rechte von Kleinanlegern stärken.

Offene Immobilienfonds können eine recht solide Geldanlage sein. Allerdings sind auch Immobilienfonds und deren Rendite nicht zu 100% sicher. Auf jeden Fall sind offene Immobilienfonds eine eher langfristige Geldanlage und nicht für kurzfristige Spekulationen geeignet.

Derzeit sind ca. Fonds im Wert von rund 24 Mrd Euro “eingefroren”. Das enspricht gut einem Viertel des gesamten Vermögens, das in offenen Immobilienfonds gebunden ist (Stand 02/2012).

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